Pogosta Vprašanja

Ali lahko tujec kupi nepremičnine na Floridi?

Da

Kako si lahko ogledam oz. pregledam ponudbo nepremičnin na Floridi? 

Ponudbo nepremičnin na Floridi, ki so na prodajo preko Agencij za nepremičnine si lahko ogledate na naši spletni strani. Na glavni strani kliknite na "Search Properties" da si ogledate trenutno ponudbo v Južni Floridi.

Ali obstaja še kaka druga ponudba?

Edina ostala ponudba, ki je ne boste videli na spletnih straneh, ki so omenjene zgoraj so nepremičnine, ki jih lastniki sami skušajo prodati. Vse ostalo pa lahko vidite na spletnih straneh, ki smo jih omenili v prejšnjem poglavju.

Kaj pa druge agencije za nepremičnine? 

Realtor.com je največji portal za nepremičnine na svetu. Lastnik te spletne strani je Državna Zveza Agentov za Nepremičnine (National Association of Realtors - NAR).Vsi agenti za nepremičnine v ZDA, ce se želijo imenovati "REALTOR" morajo bit člani te zveze in si delijo oz. sodelujejo med seboj pri prodaji vseh nepremičnin preko skupnih lokalnih datotek, s katerih realtor.com dobiva informacijo. S preko 3,000,000 članov, je NAR daleč največja organizacija ze nepremičnine na svetu.

če ste lastnik nepremičnine in se odločite za prodajo preko agencije za nepremičnine, podpišete pogodbo za t.i. "ekskluzivno pravico prodaje" z eno agencijo. To pogodbo podpišete samo z eno agencijo, ki bo pa sedaj sodelovala z vsemi agencijami. To pomeni, da vsi agentje lahko pokazejo vašo nepremičnino svojim kupcem, vi pa boste delali samo z vašim agentom, s katerim ste podpisali pogodbo. Celotno provizijo plača prodajalec. če je kupca pripeljal drug agent kot tisti, s katerim ste podpisali ekskluzivo (kar se zgodi v 90%+ primerov), se provizija razdeli med obema agentoma.

Ali se mi ne izplača delati z več kot enim agentom? 

Ne. Kot smo prej omenili, vsi agenti imamo dostop do istih informacij. Edino kar dosežete, če delate z več kot enim agentom je to, da vam bodo različni agentje kazali iste nepremičnine.

Preden se odločite s kom boste delali jih kvalificirajte. Vprasajte jih če poznajo okolico? Koliko časa so v poslu? Ali imajo izkusnje s prodajo nepremičnin, ki vas zanimajo?... Izkušeni agenti vam lahko po hitrem postopku pomagajo najti tisto kar želite. lahko vam tudi pomagajo in svetujejo glede kreditov, če jih potrebujete, vam olajšajo cel postopek nakupa in poskrbijo da ne preplacate za nepremičnino. Istočasno velika večina izkušenih agentov ne bo delala z vami, če vedo, da delate z več kot enim agentom iz zgoraj navedenih razlogov. Zato preden začnete ogledovati nepremičnine, kvalificirajte agenta.

Ali Lahko delam direktno s prodajalcem? 

če je nepremičnina na prodajo preko agencije, morate delati z agentom. Lastnik nepremičnine se bo redkokdaj želel pogajati s kupcem direktno, temvec bo kupca obrnil njegovem agentu, saj je agent za to plačan.

če lastnik sam prodaja hišo, pa seveda lahko kupec vedno stopi v kontakt z njim.

Kdo Plača Provizijo? 

Z izjemo izredno redkih primerov provizijo prodajalec. Večina agencij za nepremičnine racuna nominalne administrativne stroške kupcu in prodajalcu, ki se nihajo med $195 in $700, odvisno od agencije. Te stroške plača vsaka stran svojemu agentu. Midas International Real Estate računa $195 za administrativne stroške pri nakupu ali/in prodaji nepremičnin. Te stroške se plača ob primopredaji.

Ali lahko dobim kredit kot tujec? 

Da. Obstajajo kreditni programi za tujce. Minimalen polog/udelezba je 40% in obresti so malo višje kot normalne obresti za državljane ZDA. Pogoji za kredit so dokaj enostavni. Med ostalim potrebujete naslednjo dokumentacijo:
- potrdilo/dokaz, da imate dovolj kapitala na banki za plačilo in stroške kredita

- pismo od računovodje ali neki dokaz, da imate dovolj prihodka za plačila

To sta glavna dva pogoja. Ostali pogoji, cenjenje nepremičnine, zogodovina lastnistva, itn., so urejeni preko banke, ki daje kredit. Celoten proces traja okoli 30 dni.

Kako poteka proces nakupa? 

Dokaj enostavno. Ko ste si izbrali nepremičnino in ste se dogovorili vse pogoje s prodajalcem (ceno, datum primopredaje,...) vam preostane še primopredaja.

Na Floridi imamo podjetja, ki se ukvarjajo samo z urjanjem primopredaj - Title company. Večina teh podjetij so deli advokatskih firm. Ko je podpisana pogodba se da kopija pogodbe temu podjetju, ki potem začne raziskovati zgodovino lastništva nepremičnine. Preverijo da lastnik nepremičnine nima nobenega neplačanega računa, ki bi ga lahko nekdo terjal od novega kupca. Uredijo tudi vso papirancijo in dokumentacijo, ki jo bosta kupec in prodajalec potrebovala ob primopredaji, vključno koleke in vpis v zemljisko knjigo in seveda, zavarovanje lastništva- title insurance.

"Title insurance" je zavarovanje lastništva, ki ga kupec dobi ob primopredaji in sicer zavaruje lastništvo proti katerikoli morebitni terjatvi ali hipoteki, za katero je bil odgovoren prejšnji lastnik. To zavarovalna polico izda "Title Company", podjetje, kjer je primopredaja. Primeri, da bi nekdo moral uporabiti to polico so izredno redki.

Z izjemo prodaje nepremičnin, kjer se nepremičnina prodaja "as is" - "kot je" imajo kupci pravico, da naredijo inspekcijo nepremičnine. Cas za te inšpekcije je je določen v pogodbi in je ponavadi 20 dni po podpisu pogodbe. Kupec najame inšpektorja, ki pregleda celo nepremičnino: streho, okna, elektriko, vodovod, cevi, vrata, stropove, aparature,... Vse kar je funkocionalno mora biti popravljeno na stroške prodajalca. Denarna vsota, do katere je prodajalec dolžan narediti popravila je določena v pogodbi. Standardna maksimalna vsota v pogodbah je do 1.5% od vrednosti nepremičnine za popravila v zvezi z lesom in se 1.5% od vrednosti nepremičnine za vsa ostala "funkcionalna" popravila. Ta vsota se seveda laho spremeni, odvisno od pogodbe, je pa redko, da nepremičnina potrebuje toliko popravil.

"funkcionalna" popravila se ne nanašajo na kozmetična popravila- umazan tapison, umazani zidovi,..., temvec na stvari kot so to klima, hladilnik, stikala, luči, ključavnice,...

Pred primopredajo kupec preveri, da je prodajalec naredil vsa popravila (ce jih je kaj bilo) in tudi da je nepremičnina prazna.

Sama primopredaja traja kakih 30 minut. Title Company poskrbi, da se plačajo vsi koleki in da se novi lastnik vpiše v zemljiško knjigo, lastniku preda ključe in zavarovanje lastnine.

Kaksni so moji stroski nakupa? 

če kupujete nepremičnino brez kredita boste imeli samo stroške za iskanje zgodovine lastnine, stroške priprave dokumentov za primopredajo, stroške za zavarovanje lastnistva (Title Insurance) in administrativne stroške.

Tukaj je kratek primer stroškov pri prodaji hise:

Nakupna cena:                                                $300,000

iskanje zgodovine lastništva:                               $300*

Priprava dokumentov za primopredajo              $300*

Zavarovanje lastništva                                       $1,575**

Administrativni stroški                                          $195***

Celotni stroški nakupa za kupca                      $2,370

* ta strošek se giblje med $200 in $500, odvisno od podjetja, s katerim se odlocite da bo delalo primopredajo

** ta strošek doloci prodajna cena. Računajte, da za vsakih $1,000 razlike se ta strošek spremeni za $5 (primer: na $400,000 je $2,075)

*** če kupec uporabi Midas International Real estate pri nakupu

 če kupujete nepremičnino v obcini Palm Beach, potem pa stroške za iskanje zgodovine lastnine, stroške priprave dokumentov za primopredajo in stroške za zavarovanje lastništva (Title Insurance) plača prodajalec.

če uporabimo zgornji primer, bodo celotni stroški nakupa za kupca $195- administrativni stroški.

 
če kupujete nepremičnine in boste vzeli kredit, boste poleg zgornjih stroškov imeli se stroške ze kredit. Ti stroški so odvisni od prodajne cene. ce se vrnemo na zgornji primer hiše, bodo stroški za kredit okoli $4,000. Glede na to, da banke zahtevajo, da se hiša zavaruje, morate temu dodati še letno zavarovanje (ca. $2,000), tako da bi celotni stroški za kredit bili okoli $4,000 + stroški, ki smo jih prej omenili ($2,370). Spodnja tabela vam prikazuje vase izdatke z uporabo zgornjega primera:

Nakupna cena:                                                  $300,000

Polog                                                                   $75,000

iskanje zgodovine lastništva:                                   $300

Priprava dokumentov za primopredajo                     $300

Zavarovanje lastništva                                          $1,575

Administrativni stroški                                              $195

Zavarovanje                                                          $2,000

Stroški kredita:

- koleki

- cenitev hiše

- administracija

- procesiranje kredita..                                         $4,000

Celotno placilo ob primopredaji:                          $83,370

Novi kredit                                                         $225,000

Spodaj imate nekaj primerov mesecnih placil na zgornji kredit. Vse obresti so izracunane na 30-letni kredit, kar je najoblj pogosti placilni rok:

Obrestna mera:                    Placilo v $:

5%                                                      1,208.25

6%                                                      1,350.-

7%                                                      1,498.50

Kako poteka davek na nepremičnine?

Davek na nepremičnine na Floridi se plača letno. Davek se plača na davčno vrednost nepremicnine 1.1. vsakega leta. Davčna vrednost nepremicnine se oceni vsako leto in niha od 60 do 80% od dejanske vrednosti nepremičnine. Točen znesek davka na nepremičnine vsak lastnik dobi po posti konec Oktobra. Rok plačila za davek je od Novembra do konec Marca naslednjega leta. Prej ko plačate, vec popusta dobite - Popust gre je 4% v novembru, 3% v decembru, 2% v januarju in 1% v februarju.

Primer:

Imate hišo, ki je 1. januarja bila vredna $300,000. Njena davcna vrednost je bila ocenjena na $240,000. Na to boste dobili konec oktobra racun za davek. Ta vsota se menja vsako leto in niha med priblizno 1.25% in 2% od davcne vrednosti, se pravi med $3,000 in $5,000. Recimo da je davek $5,000. Ce ga plačate novembra dobite $200 popusta, se pravi dolgujete samo $4,800.

Ali kot Tujec lahko kupim nepremičnine za investicijo, oddajanje?

 Da.

Kaksne so moje davčne obveze?   . 

Ce oddajate nepremičnine v ZDA morate tudi prijaviti prihodek in na to plačati davek. davek se plača na neto prihodek, se pravi po vseh vasih stroskih. če zelite več informacij o temu nas lahko kontaktirate.

Upamo, da so vam ti odgovori pomagali in odgovorili na večino vprašanj, ki ste jih imeli glede nakupa na Floridi. če imate se kaka dodatna vprašanja nam lahko pošljete e-pošto na info@midasrealestate.com. Sicer pa vas vabimo, sa si ogledate kaj je trenutno na prodajo na našem podrocju tako da na glavni strani kliknete na “Search Properties”.