Kdo je Midas International Real Estate?
Midas International Real Estate, je privatno podjetje, ki se ukvarja s kupoprodajo in oddajanjem nepremicnin v Jugovzhodni Floridi. Odprti smo od ponedeljka do sobote od 9h00 do 17h00 (US EST). Naši agenti imajo vsi povprecno vec kot 10 let izkušenj z nepremicnami in vam lahko ponudijo najkakovostnejše usluge pri prodaji, nakupu ali pa najemu:
- hiš
- vrstnih hiš in vil
- stanovanj
- parcel in his na vodi, morju
- zastraženih naselj
- his v Country Clubih (golf, tennis)
- luksuznih posestev
- lokalnim in mednarodnim relokacijam
Nahajamo se v srcu južne Floride v centru mesta Boca Raton, 30 km južno od Palm Beach-a, 20 km severno od Fort Lauderdale-a in 50km od Miamija.
Problem s sporazumevanjem? Naši mednarodni agenti govorijo angleško, bolgarsko,hrvaško,špansko, farsi, francosko, grško, italijansko, slovaško, grško, ceško, rusko, in srbsko.
Clanstva:
- Clan Državne Zveze Agentov za Nepremicnine (NAR)
- Clan Floridske Zveze Agentov za Nepremicnine (FAR)
- Clan Zveze Agentov za Nepremicnine Obcine Palm Beach (RAPB)
- Clan Gospodarske Zbornice Boca Raton
Ali lahko tujec kupi nepremicnine na Floridi?
Kako si lahko ogledam oz. pregledam ponudbo nepremicnin na Floridi?
Ponudbo nepremicnin na Floridi, ki so na prodajo preko Agencij za nepremicnine si lahko ogledate na naši spletni strani. Na glavni strani kliknite na "SE FL Properties" da si ogledate ponudbe v južnovzhodni Floridi, ce pa želite videti kaj je na prodajo po celi Floridi pa kliknite na "Statewide Properties". Lahko obišcete tudi spletno stran Realtor.com, kjer si poleg Floride lahko ogledate ponudbo povsod po ZDA.
Ali obstaja še kaka druga ponudba?
Edina ostala ponudba, ki je ne boste videli na spletnih straneh, ki so omenjene zgoraj so nepremicnine, ki jih lastniki sami skušajo prodati. Vse ostalo pa lahko vidite na spletnih straneh, ki smo jih omenili v prejšnjem poglavju.
Kaj pa druge agencije za nepremicnine?
Realtor.com je najvecji portal za nepremicnine na svetu. Lastnik te spletne strani je Drzavna Zveza Agentov za Nepremicnine (National Association of Realtors - NAR).Vsi agenti za nepremicnine v ZDA, ce se želijo imenovati "REALTOR" morajo bit clani te zveze in si delijo oz. sodelujejo med seboj pri prodaji vseh nepremicnin preko skupnih lokalnih datotek, s katerih realtor.com dobiva informacijo. S preko 3,000,000 clanov, je NAR dalec najvecja organizacija ze nepremicnine na svetu.
Ce ste lastnik nepremicnine in se odlocite za prodajo preko agencije za nepremicnine, podpišete pogodbo za t.i. "ekskluzivno pravico prodaje" z eno agencijo. To pogodbo podpišete samo z eno agencijo, ki bo pa sedaj sodelovala z vsemi agencijami. To pomeni, da vsi agentje lahko pokazejo vašo nepremicnino svojim kupcem, vi pa boste delali samo z vašim agentom, s katerim ste podpisali pogodbo. Celotno provizijo placa prodajalec. Ce je kupca pripeljal drug agent kot tisti, s katerim ste podpisali ekskluzivo (90%+ primerov), se provizija razdeli med obema agentoma.
Ali se mi ne izplaca delati z vec kot enim agentom?
Ne. Kot smo prej omenili, vsi agenti imamo dostop do iste informacije. Edino kar dosežete, ce delate vec kot z enim agentom je to, da vam bodo razlicni agentje pokazali iste nepremicnine.
Preden se odlocite, da boste delali z nekom, jih kvalificirajte. Vprasajte jih ce poznajo okolico? Koliko casa so v poslu? Ali imajo izkusnje s prodajo nepremicnin, ki vas zanimajo?... Izkušeni agenti vam lahko po hitrem postopku pomagajo najti tisto kar želite. lahko vam tudi pomagajo in svetujejo glede kreditov, ce jih potrebujete, vam olajšajo cel postopek nakupa in poskrbijo da ne preplacate za nepremicnino. Istocašno velika vecina izkušenih agentov ne bo delala z vami, ce vedo, da delate z vec kot enim agentom iz zgoraj navedenih razlogov. Zato preden zacnete ogledovati nepremicnine, kvalificirajte agenta.
Ali Lahko delam direktno s prodajalcem?
Ce je nepremicnina na prodajo preko agencije, morate delati z agentom. Lastnik nepremicnine se bo redkokdaj želel pogajati s kupcem direktno, temvec bo kupca obrnil njegovem agentu, saj je agent za to placan.
Ce lastnik sam prodaja hišo, pa seveda lahko kupec vedno stopi v kontakt z njim.
Kdo Placa Provizijo?
Z izjemo izredno redkih primerov provizijo prodajalec. Vecina agencij za nepremicnine racuna nominalne administrativne stroške kupcu in prodajalcu, ki se nihajo med $195 in $700, odvisno od agencije. Te stroške placa vsaka stran svojemu agentu. Midas International Real Estate racuna $195 za administrativne stroške pri nakupu ali/in prodaji nepremicnin. Te stroške kakor tudi provizijo se placa ob primopredaji.
Ali lahko dobim kredit kot tujec?
Da. Obstajajo kreditni programi za tujce. Minimalen polog/udelezba je 25% in obresti so malo višje kot normalne obresti za državljane ZDA. Pogoji za kredit so dokaj enostavni:
- potrebujete potrdilo/dokaz, da imate dovolj kapitala na banki za placilo in stroške kredita
- potrebujete pismo od racunovodje ali neki dokaz, da imate dovolj prihodka za placila
To sta glavna dva pogoja. Ostali pogoji, cenjenje nepremicnine, zogodovina lastnistva, itn., so urejeni preko banke, ki daje kredit. Celoten proces traja okoli 30 dni.
Kako poteka proces nakupa?
Dokaj enostavno. Ko ste si izbrali nepremicnino in ste se dogovorili vse pogoje s prodajalcem (ceno, datum primopredaje,...) vam preostane še primopredaja.
Na Floridi imamo podjetja, ki se ukvarjajo samo s primopredajam - Title company. Vecina teh podjetij so deli advokatskih firm. Ko je podpisana pogodba se da kopija pogodbe temu podjetju, ki potem zacne raziskovati zgodovino lastništva nepremicnine. Preverijo da lastnik nepremicnine nima nobenega neplacanega racuna, ki bi ga lahko nekdo terjal od novega kupca. Uredijo tudi vso papirancijo in dokumentacijo, ki jo bosta kupec in prodajalec potrebovala ob primopredaji, vkljucno koleke in vpis v zemljisko knjigo in seveda, zavarovanje lastništva- title insurance.
"Title insurance" je zavarovanje lastništva, ki ga kupec dobi ob primopredaji in sicer zavaruje lastništvo proti katerikoli morebitni terjatvi ali hipoteki, za katero je bil odgovoren prejšnji lastnik. To zavarovalna polico izda "Title Company", podjetje, kjer je primopredaja. Primeri, da bi nekdo moral uporabiti to polico so izredno redki.
Z izjemo prodaje nepremicnin, kjer se nepremicnina prodaja "as is" - "kot je" imajo kupci pravico, da naredijo inpekšcijo nepremicnine. Cas za te inšpekcije je je dolocen v pogodbi in je ponavadi 20 dni po podpisu pogodbe. Kupec najame inšpektorja, ki pregleda celo nepremicnino: streho, okna, elektriko, vodovod, cevi, vrata, stropove, aparature,... Vse kar je funkocionalno mora biti popravljeno na stroške prodajalca. Denarna vsota, do katere je prodajalec dolžan narediti popravila je dolocena v pogodbi. Standardna maksimalna vsota v pogodbah je do 1.5% od vrednosti nepremicnine za popravila v zvezi z lesom in se 1.5% od vrednosti nepremicnine za vsa ostala "funkcionalna" popravila. Ta vsota se seveda laho spremeni, odvisno od pogodbe, je pa redko, da nepremicnina potrebuje toliko popravil.
"funkcionalna" popravila se ne nanašajo na kozmeticna popravila- umazan tapison, umazani zidovi,..., temvec na stvari kot so to klima, hladilnik, stikala, luci, kljucavnice,...
Pred primopredajo kupec preveri, da je prodajalec naredil vsa popravila (ce jih je kaj bilo) in tudi da je nepremicnina prazna.
Sama primopredaja traja kakih 30 minut. Title Company poskrbi, da se placajo vsi koleki in da se novi lastnik vpiše v zemljiško knjigo, lastniku preda kljuce in zavarovanje lastnine in to je bolj ali manj vse. Postali ste lastnik nepremicnine na Floridi.
Kaksni so moji stroski nakupa?
Ce kupujete nepremicnino brez kredita boste imeli samo stroške za iskanje zgodovine lastnine, stroške priprave dokumentov za primopredajo, stroške za zavarovanje lastnistva (Title Insurance) in administrativne stroške.
Tukaj je kratek primer stroškov pri prodaji hise:
Nakupna cena: $300,000
iskanje zgodovine lastništva: $300*
Priprava dokumentov za primopredajo $300*
Zavarovanje lastništva $1,575**
Administrativni stroški $195***
Celotni stroški nakupa za kupca $2,370
* ta strošek se giblje med $200 in $500, odvisno od podjetja, s katerim se odlocite da bo delalo primopredajo
** ta strošek doloci prodajna cena. Racunajte, da za vsakih $1,000 razlike se ta strošek spremeni za $5 (primer: na $400,000 je $2,075)
*** ce kupec uporabi Midas International Real estate pri nakupu
Ce kupujete nepremicnino v obcini Palm Beach, potem pa stroške za iskanje zgodovine lastnine, stroške priprave dokumentov za primopredajo in stroške za zavarovanje lastništva (Title Insurance) placa prodajalec.
Ce uporabimo zgornji primer, bodo celotni stroški nakupa za kupca $195- administrativni stroški.
Ce kupujete nepremicnine in boste vzeli kredit, boste poleg zgornjih stroškov imeli se stroške ze kredit. Ti stroški so odvisni od prodajne cene. ce se vrnemo na zgornji primer hiše, bodo stroški za kredit okoli $4,000. Glede na to, da banke zahtevajo, da se hiša zavaruje, morate temu dodati še letno zavarovanje (ca. $2,000), tako da bi celotni stroški za kredit bili okoli $4,000 + stroški, ki smo jih prej omenili ($2,370). Spodnja tabela vam prikazuje vase izdatke z uporabo zgornjega primera:
Nakupna cena: $300,000
Polog $75,000
iskanje zgodovine lastništva: $300
Priprava dokumentov za primopredajo $300
Zavarovanje lastništva $1,575
Administrativni stroški $195
Zavarovanje $2,000
Stroški kredita:
- koleki
- cenitev hiše
- administracija
- procesiranje kredita
-... $4,000
Celotno placilo ob primopredaji: $83,370
Novi kredit $225,000
Spodaj imate nekaj primerov mesecnih placil na zgornji kredit. Vse obresti so izracunane na 30-letni kredit, kar je najoblj pogosti placilni rok:
Obrestna mera: Placilo v $:
6% 1,350.-
7% 1,498.50
8% 1,651.50
9% 1,811.25
Ce želite bolj podrobne informacije o placilih in obrestih kliknite
tukaj.
Kako poteka davek na nepremicnine?
Davek na nepremicnine na Floridi se placa letno. Davek se placa na davcno vrednost nepremicnine 1.1. vsakega leta. Davcna vrednost se pa smatra okoli 80% od dejanske vrednosti nepremicnine. Znesek davka na nepremicnine vsak lastnik dobi po posti konec Oktobra. Rok placila za davek je od Novembra do konec Marca naslednjega leta. Prej ko placate, vec popusta dobite - Popust gre je 4% v novembru, 3% v decembru, 2% v januarju in 1% v februarju.
Primer:
Imate hišo, ki je 1. januarja bila vredna $300,000. Njena davcna vrednost je bila ocenjena na $240,000. Na to boste dobili konec oktobra racun za davek. Ta vsota se menja vsako leto in niha med priblizno 1.25% in 2% od davcne vrednosti, se pravi med $3,000 in $5000. Recimo da je davek $5,000. Ce ga placate novembra dobite $200 popusta, se pravi dolgujete samo $4,800.
Ali kot Tujec lahko kupim nepremicnine za investicijo, oddajanje?
Da.
Kaksne so moje davcne obveze?
.
Ce oddajate nepremicnine v ZDA morate tudi prijaviti prihodek in na to placati davek. davek se placa na neto prihodek, se pravi po vseh vasih stroskih. Ce zelite vec informacij o temu nas lahko kontaktirate preko e-pošte na info@midasrealestate.com in vam bomo poslali bolj podrobne informacije.
Ce imate se kaka dodatna vprasanja nam lahko posljete e-pošto na info@midasrealestate.com. Sicer pa vas vabimo, sa si ogledate naso ponudbo nepremicnin na glavni strani.